「郧和实务」《民法典》施行，租房要注意4件事儿

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本文作者：明灵玲律师——法学硕士

擅长：公司法律顾问、人资风险、债券票据

随着租住同权理念的日益渗透，租赁市场也开始迅速升温，已于2021年1月1日生效的《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有了新的规定，郧和律师将解析租房要注意的4件事儿。

一、超过租赁期限20年之外的部分无效。


法条链接：《民法典》第705条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
郧和实务建议1：

承租人在签订租赁合同时候，注意租赁期限不能超过20年，如果想在20年后继续承租，可以在该租赁合同中明确到期后，享有相应期限的优先续租权。

实务条款范本：

本合同租赁期限为【 】年【 】月【 】日之日起至【 】年【 】月【 】日止，本合同到期后，承租人享有优先续约权，续约期限不低于【 】年。

二、出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，合法占有的优先于备案登记的。

法条链接：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

郧和律师实务建议2

因此，为了规避一房二租，一房多租的风险，承租人在出租方订立合同时，可以约定先给付不超过租金总额30%的定金，等房屋及其钥匙交付后入住后支付相应租金。

实务条款范本：

本合同签订之日【 】日内，承租人向出租人支付【 】元作为定金，待出租人将租赁房屋及钥匙交付承租人后【 】日内，承租人向出租人支付约定的第一期租金。

三、租赁的房屋如果是转租的，出租人知道承租人将该房屋用于转租的，6个月内不提异议，就视为同意转租。

法条链接：《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
郧和律师实务建议3

承租方可以向房屋权利人寄出书面通知书，或通过微信、短信发送通知，并保存好相关电子证据，以规避转租无效的风险。

实务通知范本：

贵方出租的【 】房屋，现由我方从【 】方处转租用于生产经营，期限自【 】年【 】月【 】日起至【 】年【 】月【 】日止，如有异议，请于收到本通知之日起6个月内提出，逾期视为贵方无异议。

四、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，出租前设立的抵押权或出租前已被查封的，可对抗承租人的居住权。

法条链接：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
郧和律师实务建议4

因此，承租人在签订租赁合同时，建议应到不动产登记部门查询租赁房屋的状态，同时在租赁合同中约定明确的违约责任。

实务条款范本：

出租人承诺本合同项下出租房屋不存在任何权利瑕疵，包括但不限于抵押、查封、转让居住权等，如承租人发现出租房屋存在任何一项权利瑕疵，则承租人有权解除本合同，且出租人应全额退还支付的全部款项，并向承租人支付人民币【 】元的违约金。

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