普通改善有点慌！手握七八百万的“人才房票”越冒越多了

又是春天

每周《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.169


文 | 《地产小王子》主编 苏阳


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摇号热门·楼盘短评

?阳光城东原·印江滨

?项目地址：萧山区彩虹大道与新城路口

?开盘信息：预计11月底首开1、8号楼共136套，户型89、106㎡

?双限均价32000元/㎡，精装交付

?最近地铁站直线距离：5号线双桥站约700米

短评：交通枢纽的规划往往能够影响一座城市的格局。在钱塘江南岸，这个当之无愧的门户枢纽是杭州南站。南站新城以“站城一体化”理念打造，是先进的“南岸中央活力区”。通过地铁5号线、彩虹快速路+金城路，印江滨实现了与滨江的无缝对接。



更难得的是，印江滨是板块内仅有的纯小高层新盘，小高层的高得房率成就了“神户型”，成功控制住了总价。在印江滨，89㎡依旧做出了三房两卫，要比周边其他项目的门槛低了至少6㎡。106㎡户型甚至做出了可变3+1房的设计。装标也很有诚意，不光有地暖、日立中央空调，连墙纸也是交标。



南站新城还是杭州楼市的一张新面孔，但印江滨却能算得上是板块里首个「初生红盘」。示范区开放一周已经接待了4000组客户。所有想在钱塘江南岸，用不到300万预算置业的购房者，都应该去摇一摇印江滨。



?朝闻花城

?项目地址：萧山区通惠路与蜀惠路交叉口西北侧

?开盘信息：加推2、14号楼共177套，户型89-110㎡

?均价29800元/㎡，精装交付

?最近地铁站直线距离：2号线朝阳站约400米

短评：在杭州，“滨江制造”就是品质的代名词，滨江的楼盘往往也都是杭州卖得最快的。朝闻花城是桂语朝阳之后，2号线朝阳路站的又一个地铁盘。南部卧城虽然是杭州较早通地铁的板块，但是地铁盘数量却很少。朝闻花城相比于南部卧城的其他楼盘，地铁优势明显。

?绿城·桂语映月

?项目地址：富阳区富闲路与上林湖路交叉口

?开盘信息：加推7、9-13号楼共290套，户型89-135㎡

?均价20563元/㎡，精装交付

?最近地铁站直线距离：杭富城际铁路科创园站约1.7千米

短评：尽管限价之下，利润非常有限，但作为本土房企的代表，绿城在产品上依然有所追求。这是绿城在杭州门槛最低的房子，但有地暖，有泳池，单价还只要2万出头。比较遗憾的是，地铁不够近。

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精选提问·立问立答

Question 1



提问者?菱荷蒲苇

老师好，杭州人才家庭，纯投资，800万以内，请问有哪些超级倒挂红盘推荐去参与摇号？能给我们排一个顺序吗？

苏阳：人才票投资，首选奥体、未来科技城，具体顺序以开盘先后选择即可，早上车比较好。钱江世纪城的嘉品、君品、观品都可以列入考虑范围。前两个都还有最后一期房源，预计12月入市，符合你的预算。观品估计12月开放售楼处，快的话12月底入市，但观品最小户型169㎡，你的预算相对会受限制。

其次当然是亚运村三盘了，万科亚运村项目面积约105㎡-450㎡不等，绿城亚运村户型约110-220㎡，华润项目约125㎡-180㎡。三个项目我都已经看过了，产品和规划都很动人，提前看了万科的样板间，双动线设计，室内木饰面的处理都有新意。

未来科技城方面，重点关注未来天空之城、杭州富力中心和中梁沐宸院。今年年底之前如果再放一批红盘预售证的话，那未来天空之城和中梁沐宸院很可能同时开盘，未来天空之城甚至有可能一次就来1000多套。

Question 2

提问者?金勺子

老师您好，本人目前居住在城东，帮父母置换老破小，想买二手房。我家附近的新天地金色时光二手房，发现价格很便宜，一直涨不上去，只有3万8左右，但是像天阳尚城国际和天阳文晖都要4万5了。这个小区品质马马虎虎还可以，您觉得是低估了吗？以这个价格自住兼保值的目的入手合适吗？如果不合适，您还有更好的推荐吗？

苏阳：新天地金色时光目前二手房价格明显低于周边的楼盘主要有三方面因素：第一，地块的历史问题，不少二手房购房者还是很介意当年地块是农药厂；第二，目前金色时光交付不久，很多房源还没有满2年，所以相比周边满2年的楼盘，还卖不出价格；第三，金色时光是毛坯交付，相比精装的天阳文晖肯定要便宜一些。

个人觉得，如果不介意地块前身的问题，目前3万8-3万9的价格，买来自住还是很划算的。这个价格在城东方向还是很有优势的，再加上又是新交付的次新房。从绝对距离来看，金色时光到市中心的还是比较近的，这个价格买入不会亏。

Question 3

提问者?人类幼崽饲养员

有彩虹城江景139房3房2卫（非顶27楼），之西湖89方3房1卫（顶楼），萧山公馆142方4房3卫（3楼），想卖了一套置换，请问卖哪套合适？考虑学区，置换一个改善住宅，工作分别在城西和绍兴，请问哪个新盘合适，谢谢！

苏阳：建议换旧的，个人倾向于置换彩虹城或者世茂之西湖。因为这两个楼盘在滨江一桥南附近，周边已经很久没有新盘出现，学区都是彩虹城小学，二手房价格比较稳定，也没有其他新的利好点。萧山公馆是次新房，还是可以再等一等。

摇号买新房的话，学区都不确定，不过我们可以根据这两年的学区范围预估一下。滨江区可以关注滨江·御滨府、丹枫四季，西湖区可以关注中冶·锦绣公馆、葛洲坝龙湖·中国府、建发·书香印翠，拱墅区可以关注九龙仓天玺、天荟、杭源里、国樾等等。

Question 4

提问者?儿时的记忆、

想请教下乔司和星桥的二手房哪个更有投资价值？总价只有200万，在杭州买房，纯投资性的，买在哪个区域最好呢？

苏阳：乔司现在因为丰收湖板块的规划，今年的楼市还是比较热闹的。星桥的定位是主城区外溢的大型居住区。个人更倾向于选择新房，但如果一定要在乔司和星桥二手房当中的话，那还是乔司吧，从交通的便利性上要比星桥好一些。

总价只有200万纯投资，摇号我会推荐购买大江东核心区，记住要选有地铁的盘，比如花漾里、融创云帆未来社区。但是它们很可能会是热点楼盘，要人才户和无房户才能摇号。也可以关注崇贤，毕竟是绕城内最后的价格洼地，目前限价23000元/㎡。除此之外，星桥、临平有地铁的盘也都可以。

Question 5

提问者?博学为佳

老师您好，我们三口之家买在了国樾，现在想给父母在杭州买一套，总价450万，投资兼顾自住，离我们相对近一些，或者在对口地铁沿线，请老师推荐一下，谢谢！

苏阳：450万预算，在国樾周边为父母买房，重点推荐汽车北站边上的春月杭宁府，这个楼盘限价45000元/㎡，有97㎡、99㎡户型，非常适合你想要分巢的需求，离10号线汽车北站站点只有300米不到。

其他可以重点关注城北的祥符、桃源、运河新城等地有地铁的楼盘。比如桃源板块的北秀观云和沁语晓庭，限价34000元/㎡，都在4号线桃源站附近。还有望林府，就在10号线国际会展中心站边上，首开了洋房，后期还有高层。还有祥宸府、宸章新邸也可以关注，离地铁稍远一些，大约七八百米。

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人生苦短何须

乔司都沦落到和星桥比了，那还买什么