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工欲善其事，必先利其器。此篇文章给大家先构建一个在西安买房的底层逻辑。
首先，你必须正确认识现在的市场。
01
房价：臣妾做不到
买房，你先要知道西安房价在多少吧？
就中指数据，2021年西安均价在1.6万元/平，同比去年上涨13%，市场的主力成交价格在150-200万。
而且值得注意的是，天下大势分久必合合久必分。
西安房价同样经历了——
2016年房价分阶（高新是长安价格两倍，壁垒分明）——2019年房价拉平（购房者基本全市找房，新区借势涨价，导致西安各区域房价弥平）——2021年房价再次分阶（购房者依旧在全市找房，但各区域再次出现了价格的明显梯队）。
比如依旧有购房者在跟我们咨询师提需求的时候，首付30万想买高新……臣妾做不到。
下面这张图，大家可以存一下，根据自己的需求，看一下区域购房门槛，再根据门槛选择。
以当下市场主力户型三房，面积100平，首付3成为例。
第一梯队：高新、沣东 60万左右
第二梯队：城南、浐灞、长安、曲江、沣西50万左右
第三梯队：灞桥、航天、港务42万左右
第四梯队：经开、临潼、空港、泾河、秦汉、蓝田35万左右（咸阳高新区大约也在这个阵营）
第五梯队：鄠邑、高陵、周至、阎良25万左右
区域价值基本与房价是相匹配的。
这里重点推荐国际港务区和经开。前者正踏在红利点上，也相对好摇，可优先选择。经开虽好，但房源有限，可能更需要运气。
02
热度：羊群效应
知道了自己能买哪里。可能购房者要面临的第二个问题，就是没房。
你的感觉是对的。
就相关数据机构统计，4月西安商品住宅市场开盘项目约23个，解筹率达到94%，基本达到开盘即清。
这个解筹率和去化周期，已经无限接近2018年西安市场的状况。且就小道消息，这个市场在全运会结束之前，还会持续。
这背后是对市场供需节奏短期失衡，城市实力的认可，普通人缺乏可信投资渠道的综合结果。
别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂是少数精英者的格局，但对于大多数普通人来讲，跟风至上的羊群效应，未必不是安全的做法，因为它背后的底层逻辑，是群体的力量。
想当初2018年，但凡能挤上车的，现在还是松一口气吧。
03
理智：非限购区域要不要上车？
但没房这件事，要怎么破？
第一，限购地区摇摇乐。
就跟演唱会一个道理，默默无闻的小歌手和大明星，肯定不是一个场面。
西安房票的含金量正在升高，尽量避开那些看似便宜，却占你购房名额的70年公寓产品。
只要有资格，摇号是要摇的，无论三十比一，还是二十比一，总比中彩票的概率高。
第二，非限购区域到底要不要上车？
首先还是要和小白购房者明确一件事。
好东西才限售，西安除去临潼这个奇诡的区域外，限购区域的价值，一定高于不限购区域。（忘记了哪些是限购区域的，翻回上面去看表）
不限购区域，是以低门槛置换规划无法兑现的潜在风险。
非限购区域，不是没有未来。非限购区域的未来，总让我想起鲁迅先生的一句话，世上本没有路，走的人多了，自然就成了路。
非限购区域，其终极依赖，是对人的留存能力。
这个人又是谁？
除去区域内自有的，那么靠外来吸引的，则分为——投资需求和自住需求。
投资需求——霸道总裁们都去买自然界了（此处未收广告，金主爸爸看看我）以及实力不足又想上牌桌&被限购的普通人，必然是主力。
自住需求——这部分可能占比不高，但却是最核心的命脉。
记住一句话，只有投资客的区域，没有未来。
那么再往回倒推，自住需求的购房者，不能没有什么——第一，交通。第二，教育。第三，有房。
交通，意味着可以接受的通勤距离。
教育，意味着孩子可以上学。
有房，有房子可以买，有好房子可以买，也是必要条件。好的区域发展，少不了背后的推手。（此处当CUE一下泾河新城，但价格不予置评）
这里，为什么我们不说工作岗位，因为西安的工作岗位，主城还没吃饱，非限购区域想分一杯羹……嗯，想着吧。
至于其余吃喝玩乐，那都是在解决以上三个问题以后的事情了。
只要明白了这个逻辑。
无论你想投资哪个非限购区域，都能够拨云见日。
如果你还是懒，那我再给你把非限购区域的价值做个排序。
有钱的——沣西，能源金贸区。
没钱的——咸阳高新区、高陵（临近港务区&经开托管）、秦汉、泾河、空港。
楼盘方面——离地铁近，离学校近。
注意，这个排序仅供参考，具体还是要根据个人情况选择。
还想更精细，问我们咨询师。
03
最后，小编收集了编辑部一人一句的购房建议，分享给大家。
1、以前是买品牌，现在是买一线品牌，因为一线品牌还在喊活下去。
2、公寓如果不带学校或者学区，务必谨慎。当然学位房也要谨慎，你说万一学校不建了……此处CUE下才发了公告的高新某公寓。
3、能买三房，别买两房，能买两房，别买一房。
4、如果有房票尽量选限购区域。
5、旅游地产步子太大，不是普通人玩的起的，谨慎。
6、如果有可能，尽快换掉三四线或者县城的房子，如果全款有50-60万，就能在西安付个首付。
7、贵不一定有好货，但便宜一定没好货。买家永远没有卖家精。宁愿买贵，不要买错。
我理解你焦虑，但现在的房子，真的不能乱买了。
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发表于 2022-5-17 11:57:18
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