浐灞上新了！2个万元地项目加速入市，未来房价或超3万/平

shiyan

西安新房楼市供给量确实如官方回复所说那样增多了，不仅老盘加推，新盘也马不停蹄的赶来，一个接一个。


房博士还注意到，一些今年才拿地不久的万元地项目也加速入市了。


要知道按照以前的节奏，很多万元地土拍之后进入“沉睡”，或者是时隔一年之久才入市，比如高新软件新城和高新CID的楼盘。


而今年3月份浐灞诞生6宗万元地，其中已经有2宗在7月底公示了规划信息，距离入市销售也就不远了。


01
2021年3月1日，浐灞生态区6宗居住、商服用地共349.569亩土地拍卖，其中住宅用地297.579亩，商服用地51.99亩。


当天现场土拍的房企有中天、正荣、金茂、招商、华润、卓越、金辉、绿城、中海、保利、万科、上实城开、万众、振业、弘阳、奥园、浐灞平台公司、迈科等共18家房企，可谓炙手可热！


六宗地块基本信息如下表，居住用地容积率要求最高不大于2.5，净用地面积最大的是位于浐灞生态区欧亚五路以南、广运潭大道以东的地块，容积率要求不大于2.0，整体上看未来产品更偏向改善，但也会有部分刚需产品。




成交情况如下




6宗地楼面价均过万，其中最高达到17124元/平。


这6宗万元地里有2宗已经规划了公示信息：


西安三迪房地产开发有限公司竞得的CB3-2-145地块，楼面价15755元/㎡。


根据西安浐灞生态区管委会公示信息显示，项目案名是“三迪世园府”，占地面积19.461亩，规划有6栋楼。


1#地上17层，地下1层；
2#地上17层，地下2层；
3#地上17层（局部10层），地下2层；
5#地上17层，地下1层；
6#地上3层，地下1层；
7#地上6层，地下2层。
产品规划是多层和小高层为主。


以及西安润浩宏天建筑工程有限公司（中信德）竞得的CB2-6-725-1、CB2-6-725-2宗地，综合楼面地价16768元/㎡。


根据规划信息显示，CB2-6-725-1地块是41.71亩的住宅用地，CB2-6-725-2宗地是商服用地。


中信德在拍下这2块地后联合当代置业进行合作开发，所以规划公示的名字是“当代府”。


CB2-6-725-1地块规划了8栋14F、15F的小高层，以及1栋地上5层的综合用房。小高层均采用首层架空，标准层3.3米高，外立面材质主要为金属板，超大阳台。




CB2-6-725-2商服用地规划有4栋楼。
10号楼为地上24层高（局部18层）、
11号楼为地上2层、
12号楼为地上24层高（局部18层）、
13号楼为地上12层（局部3层、1层）。




02
三迪世园府项目位于位于西安浐灞生态区香槐五路以南、锦堤二路以东。




根据公示的规划信息看以改善的多层和小高层为主，周边多改善楼盘。


周边新房有滋水朝阳上一次开盘均价15000.23元/㎡，上一次开盘的是高层已经售罄，还有洋房未开；
碧桂园阅江府预计后期会加推14#楼，户型143㎡，参考均价约19000元/㎡；
世园林语上一次开盘均价16587.66元/㎡；


二手房主要有紫薇花园洲、恒大帝景、湾流挂牌均价分别为1万9/㎡、二手房参考价1万4/㎡，2万2/㎡。


三迪世园府项目楼面价15755元/㎡，预计未来售价可能在3万左右。




从位置上看，该地块位于东三环内，距离地铁3号线务庄站很近，容积率要求不大于2.5不小于1.2。周边大型商业有奥特莱斯，也有已经交付入住的小区，整体居住氛围还是不错的。


教育资源有浐灞实验小学、浐灞第十三小学、浐灞第一中学、浐灞第三十二小学。


周边生态资源和大环境不错，有灞河，以及西安世博园，还有西安国际会展中心、西安华夏文旅海洋公园。


说到三迪地产，其在西安开发的楼盘并不多，已经交付的是三迪·曲江香颂枫丹，是刚需、刚改定位，目前二手房挂牌均价21396元/㎡。


三迪在西安还有一个纯新盘楼盘——三迪灞河壹號，是三迪在西安打造的第一个高端项目。整个项目占地约202亩，分两期开发，目前在开发的是一期。一期占地为115亩，容积率2.1，规划了18栋楼，产品包括高层24/25F、小高层15/16F、洋房9F、叠拼5F。


从规划来看产品有洋房叠拼，比三迪世园府更高端。



当代府项目北邻浐灞三路、南临广河北路、西邻广河东路。




两个地块均位于浐河以西，生态环境肉眼可见非常好，周边教育资源主要有西大附中浐灞中学、浐灞第三十小学，距离浐灞金融商务中心，丝路国际创意梦工场较近，周边大环境不错。


周边有房的新楼盘也都是改善为主的河景大平层产品。


自然界河山备案等待登记的楼栋29#、32#、33#、36#、37#楼，备案均价27107.26元/㎡，主力户型面积165㎡-310㎡，还有一套516.74㎡六室三厅七卫户型。


源邸壹号即将推售的是5#、6#大平层，最后两栋卖完收官，上次开盘均价在33330元/㎡，户型面积约256㎡、312㎡、365㎡。


中信德联合当代置业进行合作开发，中信德联合当代置业合作开发的楼盘还有当代境MOMΛ，是住宅项目已经售罄。


当代置业是以绿色科技建筑著称的，在国内也有打造高端项目的经验，比如北京东直门的当代MOMΛ，这个项目被《时代周刊》评为2007世界十大建筑奇迹，同时也是国内首个获得美国LEED-ND认证的住宅社区。


当代置业进入西安已经有6年之久，在浐灞、高新、沣东、城西、高陵、咸阳等地都有项目，走的都是合作开发路线，产品多是刚需为主。


而根据当代府的规划信息来看，且占据城市河景资源，或将会打造成一个高端改善项目。项目楼面价16768元/㎡，预计未来售价会是3万+。




03
浐灞生态区不管是楼面地价，还是房价对比以前都有很大的突破，而6块万元地的相继入市销售也会进一步拔高区域房价格局，区域内的产品也在向着高端埋头迈进。


而整个浐灞区域实在太大，如果选择在该区域买房，是需要细分板块来讨论的。


从供应量的角度看浐灞未央湖区域、雁鸣湖板块、世博园板块供应量都不少，可选择性大。


单价1.5万以内可考虑：御锦城、上河雲璟（高层）、高科麓湾国际社区


御锦城备案价已经公示，整体均价13501元/㎡，一房一价，建面约107-156 ㎡。


上河雲璟（高层）备案价已经公示，12174元/㎡起，户型98㎡-141㎡。


高科麓湾国际社区前期开盘均价12083元/㎡，预计年末或年初加推4号地块，高层户型120-170㎡，毛坯交付。


单价1.5万-2万可考虑：滋水朝阳、融创云潮府、融创宸阅和鸣、保利熙岸林语，碧桂园阅江府


滋水朝阳上次开盘均价15000.23元/㎡，后期还有洋房待售；


融创云潮府户型168-253㎡，均价17405元/㎡；


融创宸阅和鸣预计到年底或者2022年年初会加推，前期开盘均价15130.20元/㎡；


保利熙岸林语14115.96-14273.18元/㎡，户型96-194㎡。


单价2万以上可关注：自然界河山、源邸壹号、碧桂园香湖湾一号


还未公示价格的纯新盘可以关注：招商未央玺、朗基锦云著


招商未央玺规划：4栋17层的小高，1栋14层的小高以及8栋8层叠院产品。


土拍楼面价12504元/平。预计未来售价在2万以上。




朗基锦云著产品规划 2.0 低密湖居大平层，面积142-330㎡，并为业主打造专属超大下沉式高端会所，规划有健身房、恒温泳池、书吧等多业态空间。


整体上来看，近几年浐灞生态区一直是西安楼市供地大户和新推房源大户，随着新楼盘面市，浐灞生态区不再是我们传统认为的刚需板块了，越来越多的改善项目登场，板块内留给刚需的时间不多了。

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