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2020十堰楼市10大关键词

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发表于 2021-1-5 18:02:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2020在一波罕见疫情影响下,十堰楼市度过了波澜不惊的一年。
波澜,当然是指疫情造成的楼市熔断;不惊,其实看看成交量就明白了,全年十堰城区新建商品住宅销售也只下滑了不到20%,也就是基本减去了两个月的销量,从11月成交1730套来看,月销量已恢复至甚至超过去年常态(2019年月均销售新建商品住宅1571套)。

2020,对十堰房企来说其实也不仅仅是活着,其实绝大部分甚至活得还比较滋润,毕竟17-19年楼市的惯性仍在,棚改的福利仍在,在售楼盘数量还不是太多。

然而2020终已离去,我们用10个关键词来总结和归纳下过去一年十堰楼市:

1、调控

无论说“中国楼市是政策楼市”,还是说“短期看政策、中期看土地、长期看人口”,都足以说明政策对楼市的决定作用。


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那么在2020年疫情后的楼市,虽然众多中小企业和普通百姓可以说是颗粒无收,不过我们地方政府还是优先选择了救楼市,为何?既然有人把房地产比喻做夜壶,那在夜壶破损时候同样需要保养保养。从国内看,“救市”无非从资金和放松预售两方面入手,我们来看看十堰城区的4次“救市”调控操作:

2020-12-21:《关于继续执行城区商品房预售形象进度标准的通知》

2020-7-28:《市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》

2020-4-8:《关于调整城区商品房预售形象进度标准的通知》

2020-3-20:《关于明确商品房预售形象进度标准的通知》

下半年随着楼市的复苏和恢复,市房地产服务中心同样开展了对房地产开发市场秩序进行整顿的工作,不过至今没有像诸多城市一样出台了房地产预售资金监管的通知,看来十堰在预售资金监管这方面工作做的不错。

2020-8-10:《关于开展城区房地产开发市场秩序专项整治工作的通知》

2020-8-5:《关于进一步规范房地产开发项目网上备案管理工作的通知》

2、郧阳区

2020郧阳区楼市进入了空前蓬勃的发展时期,外来房企的涌入,大批商住用地的入市和出售,似乎在向人们宣誓,郧阳区楼市正随着“北扩”的号召劈荆斩刺归来。


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虽然郧县县市合并多年,但这个半路招安的队伍一直无法与张湾、茅箭、白浪3个嫡系相提并论。也许是距离太远,也许是嫌贫爱富,虽说成了“干儿子”,其实或许还是那个远方的“穷亲戚”。

讲优势,郧阳区具有主城区可望不可即的水资源和广阔地貌;讲居住,舒适性远超主城区;讲距离,离主城区也仅20分钟车程。郧阳区楼市的确与主城区具有互补性,显然郧阳区楼市不满足与本区人口,但主城区购房者是否“卖账”还不好说。

3、分销

房子不好卖、卖不动怎么办,显然降价不是个妥当的办法。找渠道、拉中介,花小钱办大事,呆在家里等客户,不如出去抢客户。

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目前主城区做分销的楼盘很多,但其实效果一般,该好卖的不做分销同样好卖,不好卖的分销也无能为力。分销即是一种常规销售渠道,同时也是在楼盘去化难之后的亡羊补牢,解决降价难的现实。

作为购房者比较的是性价比,也绝非凭借渠道的花言巧语能够打动和征服。对楼盘方分销至少可以促进项目的推广宣传,见效果付费。分销也许会成为常规,但分销绝对不是左右项目销量的决定因素。
4、销量降

2020年1-11月,十堰主城区新建商品住宅销售13858套,同比减少约17.13%。销量下降自是预料之中,但原因也许有很多:疫情对经济的影响;疫情的需求的影响;棚改的变化;人口流动和流失;改善、伪改善的萎缩等,疫情也许是最大原因,但也未必是全部理由。

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从湖北全省来看,除襄阳等极个别城市外,新房销售基本都出现了类似的滑坡,而像黄冈则跌的更惨。三四线城市楼市的确不被人们看好,这是大势所趋,也有地方特色。
5、直播卖房

视频直播火了,直播带货热了,直播看房、卖房也似乎成为赶潮流的时尚。

无利不起早,直播为了打赏,直播带货为了赚钱,直播看房为的是带动楼盘项目宣传。从辛巴和老罗带货翻车看的确是在收割智商税,真有那种好事便宜你?直播卖房在国内也是有过,但看看现在谁还在玩?

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就十堰来说直播看房效果有限,直播卖房那更是不可能。缺少流量平台和流量明星,买房更不是网上看看就能决定。直播看房这条路在十堰行不通,在国内也行不通,对新鲜事物的尝试是可以,毕竟人对事物的认识需要时间。
6、旧改、棚改

旧改、棚改都是影响房地产业的重大政策和事件,在前几年我们以棚改为主,而在后期将以旧改为主。棚改、旧改都可以改善人居,拉动经济,但棚改可以更直观带动地产行业,而旧改有可能给房地产行业带来一定伤害。通过旧改可以提升一些老旧小区的居住舒适性,可以使旧房重新焕发生机,同时也可以增加二手房市场供给,促进流通。因此国家支持旧改、停止棚改对房地产业会带来一定的影响。

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2020年全市开工改造城镇老旧小区356个,涉及居民户数31816户,并且整个“十四五”期间还要继续,到2025年基本完成全市2000年以前建成的需要改造的城镇老旧小区改造任务。

2020年为国家政策性棚改最后一年,估计后期很难再次提及。地方性棚改受资金和地方债务影响,即使存在也力度有限。
7、库存

我们说2017-2019是十堰楼市的黄金年份,无疑是说房子好卖,房价节节攀升,其实际是新房库存低,供不应求。而反观如今,新建商品住宅库存已经相较2018年翻了一翻,2020年11月末主城区新建商品住宅库存达12461套,库存消化周期约为10个月左右,可以说已经远远供大于求。

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2018-2020十堰主城区新建商品住宅库存图


库存高企,房企去化难,新房市场竞争加剧,房价上涨已经几无可能,而同时房价下降的可能加大。

8、高低配

高低配是指楼盘项目产品高层和低层混搭的情况,这在大盘项目中更为常见。房企的目的是为了产品线更加丰富和追逐高利润,同样面积地块、同样容积率,低层比高层价格要高、单价要高、单品利润要高。对购房者来说可选择的产品更丰富,不同收入、不同阶层消费群体都能兼容。

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高低配成为一种流行,但部分项目的品质缺难以保证,高低配使得项目的建筑密度增加了,楼间距变小,采光、通风都受到影响,居住舒适性降低。购房者单凭沙盘难以感受,需项目工地实地考察和感受。

虽然高低配利润有所提高,同时也不是所有项目都适合高低配,盘子小、建筑密度大、容积率高、去化难度大的项目都未必适合。
9、大盘

大盘在后期将成为主流,中小开发商口碑差、实力差造成了以为众多项目后期纠纷不断,甚至破产,当然更不乏一批“伪大盘”项目,这让地方政府吃尽苦头。所以后期真正有实力、信誉好的房企才有生存空间,目前小的零星地块还在出让,但只是权宜之计。

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大盘、名企的来临,会让土地规划和利用更加合理,楼盘产品设计更加先进,购房安全性、可靠性更高。但对大盘也不能盲目崇拜,大盘出问题和纠纷的也不少,掩盖在光环下的产品和项目自然加分不少,但性价比未必就高。
10、分化

楼市分化是楼市发展的必然产物,从全国角度看有区域分化,从十堰本地来看更容易从各方面说明问题。

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A、区域分化

十堰城区与周边县市存在分化;市区张湾、茅箭、白浪、郧阳存在分化;主城区中心城区和郊区存在分化。

B、项目分化

大盘、好卖的项目逐步会垄断市场,中小项目会在竞争中生存空间受到挤压,卖的好的一年能买2000余套,卖的差的200套都难。

在非专业的购房者面前,不乏大量盲目跟风之流,一个明星、一辆豪车就让众多购房者诚服,房奴首先是身上奴性的问题。

C、产品分化

“两梯四,带连廊,只做3室,面积从90到120㎡。。。。。。”,这就是一般住宅项目开发的标准模式,大盘产品可更丰富,小盘照章行事准没错。
结语

10大关键词岂能概况包罗万象的楼市,2020十堰楼市值得我们回忆的、留下记忆的也许很多。作为地方政府帮助的不少,作为开发商担心的不少,作为购房者盼降的不少。作为过去的我们已经不能把握,作为未来我们可以设想和努力,毕竟2021的确或将成为十堰楼市历史上又一个影响深刻的转折年,认识的越早越好,了解的越深刻越好。

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发表于 2021-1-5 18:03:35 | 显示全部楼层
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