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[买房问答] 10月8日房贷新政即将实施,现在把房卖掉是聪明还是愚蠢?

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[LV.1]初来乍到

发表于 2019-8-31 15:34:56 | 显示全部楼层 |阅读模式

这两天有关10月8日房贷新政实施的消息纷纷上了各大网站的头条,广大网友也积极参与到了这个话题的讨论当中。


根据央行公布的消息,2019年10月8日之后,我国房贷市场将会出现很大的变化,这些变化简单来说包括几点:


1、房贷基础利率将不再参考央行的基准利率,而是参考最近一个月的LPR(贷款市场报价利率),而且明确规定首套房利率不得低于相应期限的LPR,二套房利率不得低于相应LPR加60个基点。


2、个人住房贷款可以跟银行协商约定利率重新定价周期,重定价周期最短的一年。


3、人民银行分支机构指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。


4、严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务。


从央行的这个房贷新政来看,未来一旦这个政策正式实施之后,将会对我国的楼市产生很大的影响,我国的房价也会出现一些变化。


看到这,那些手头持房子的人可能比较关心是现在该不该把房子卖出去?假如现在把房子卖出去了,是一个明智的选择,还是一个愚蠢的选择?


在讨论这个问题之前,我们先来预测一下未来我国房价的发展趋势


房子到底是该留着还是卖出去,其实最主要还是要看未来房价到底是涨还是跌,如果房价继续上涨,那当然保留房子是最好的,但如果房价出现下跌,那现在把房子卖出去,在高位套现明显是一个更合适的选择。


至于未来我国的房价到底是涨是跌,谁也没法给出一个准确的判断。但我们可以从目前楼市的一些情况大概来推断一下未来我国房价的走势。


首先可以肯定的是,一旦基于LPR定价的房贷利率正式实施之后,房价肯定不会出现明显的上涨。因为LPR实行的是市场利率定价,这个利率每个月20号更新一次,市场资金紧张的的时候LPR就会上升,市场资金宽松的时候LPR就会下降,这就可以根据市场的实际情况来调节楼市的需求。



比如楼市比较火热的时候,对应的住房贷款需求也会上升,那么市场利率就会跟着上涨,这样LPR就会上升,一旦LPR上升那么房贷利率也会迅速上升。比如某个月份LPR上涨到了5.35%,如果按照首套房上浮20%利率计算,实际的利率就达到6.42%,而基于基准利率计算的实际利率只有5.88%。


通过对比我们可以明显的看出,一旦正式实施LPR之后,在楼市比较火热的时候,大家的购房成本是迅速增加的,这样就可以通过利率调节减少市场需求,从而防止房价过快上涨。


所以一旦LPR正式实施之后,房价想要在短期之内实现较快的增长几乎是不可能的,这就截断了大家炒房的获利空间。


当然,在楼市相对比较低迷的时候,通过LPR同样也可以在一定程度上刺激楼市的需求,因为在市场需求比较低迷的时候,贷款市场利率也会下降,比如某个月份LPR下降到4.5%,这样就可以大大降低大家的购房成本,从而刺激更多的人去购房。


总之,实行LPR定价之后,可以有效地防止房价出现大幅上涨或者大幅下跌的可能,让房价维持在一个相对稳定的水平,所以未来我国大部分城市的房价不会出现大幅的上涨,也不会出现大幅的下跌。


至于现在卖房是聪明的选择,还是愚蠢的选择我认为是要看具体的城市和持有房子的目的


前面我们也分析了,一旦实行LPR之后,大部分城市的房价基本上都维持在一个比较稳定的水平,不会出现大起大落,当然最终降幅或者涨幅会是多少要看具体的城市,最关键的还是要看楼市的需求,以及大家持有房产的目的。


如果大家持有房产是为了投资,那现在把房子卖掉是一个聪明的选择。


投资房产最核心的目的就是为了获利,如果未来房价不上涨,或者上涨的幅度小于贷款的利率,那么房子就没有获利空间。


前面我们也提到了,一旦实施LPR之后,大部分城市房价基本上都会维持在一个相对稳定的水平,这样投资房产获利的空间就会被压缩。


所以对于投资房产的朋友来说,我建议大家可以在这个时候把房子卖掉,然后把钱套现出来拿去做其他投资,现在市场上有很多理财产品年化收益都可以达到5%以上,这个年化收益肯定要比未来大部分城市房价上涨的幅度更大,所以现在把房子卖出去套现拿去做其他投资会是一个聪明的选择。


如果大家持有房子是为了居住,那保留房子相对比较合适一些。


房子最核心的功能就是居住,只是最近几年被一些开发商和中介把房子炒出了金融属性,所以房价一直往上涨。而本次央行出台的新房贷政策,其实也是为了遏制炒房的行为,让房子回归到居住的功能属性上。


因此对于那些持有房产是为了自己居住的朋友来说,我认为继续保留房子是一个比较合适的选择,因为的房子对于大家来说最核心的功能是居住,房价不管是上涨还是下跌,对于大家来说其实是没有多大损失的,房子的价值只不过是一个纸面财富而已。


当然,如果大家能够接受租房过日子,我认为现在把房子卖出去,然后等个10年左右再重新买房也是一个比较聪明的选择。根据目前我国楼市的走势来看,我认为未来10年之内,三线下以下城市房价出现下跌的可能性是比较大的,因为现在这些城市的房子空置率比较高的。而很多城市房价之所以没有出现下跌,我认为这里面有一个重要的支撑因素就是炒房,但10月8日之后正式实施LPR定价,到时炒房行为将会被遏制,一旦炒房失去了市场,对于那些空置率比较高的城市来说,房价就有可能慢慢回落。


10月8日房贷新政即将实施,现在把房卖掉是聪明还是愚蠢?


所以对于那些在三线以下城市持有房产的朋友来说,如果大家喜欢冒险,大家不妨现在把房子卖掉,然后拿钱去做其他投资,等10年之后房价下降比较大的时候在入手也是一个聪明的选择。


比如现在有一套100万的房子,大家把它卖掉然后拿去做投资,如果按照年化收益5%计算,那10年之后连本带息大概是162万。


假如未来这些三线以下城市没有炒房的价值,房价下跌10%以上,那么现在100万的房子,10年之后可能就只值90万块钱,这样大家就可以从162万当中拿90万出来买房,最终能剩下72万。


当然大家把房卖出去之后就得租房过日子,如果按照每年3万块钱的租金计算,10年总共付出30万的租金,那么72万的投资收益当中扣除30万的租金之后,仍然剩下42万的收益,这个明显是一个比较划算的投资。

来源:沂盟房产信息咨询

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