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[买房问答] 房贷变了,楼市想不变都难了

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该用户从未签到

发表于 2019-8-26 17:50:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

前几天,关于房贷利率究竟怎么变,还在众说纷纭,昨天下午,毫无征兆的,官方一锤定音。可以说,这次对于房贷规则的变化,基本上卡住了炒房人指望经济形势倒逼房贷放松,继而带来房价上涨的希望。

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官方公告中,提到了以下几点关键的要素:


一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。


二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。


三、二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


四、严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。


五、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。


六、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


可能有些投资者还看不太明白究竟有何变化。就文件透露的信息看,房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了,以后新增贷款都要看LPR。LPR是央行授权“全国银行间同业拆借中心”负责统计、公布。


这样,央行调整贷款利率,就不用再缩手缩脚:收紧银根,经济吃不消;放松利率,钱都流入房地产了。好啦,以后基础贷款利率跟房贷没啥关系了,炒房的开心了吧?


而且,过去那种一荣俱荣、一损俱损的好事儿,也没有了。过去,基准利率上调或下调,第二年的房贷也就跟着变化。房产投资者可谓好事儿都占了。新政策下,各家银行在发放房贷的时候,都要参照最近一个月的5年期LPR,然后加上自己的“点数”。这个“加点”,在整个贷款合同执行期内,是不变的。


在贷款的时候,银行就应该跟借款人协商好,以后调整利率的周期是多久,最短是1年,最长为合同期限。如果选择后者,则整个合同期内,不会调整利率。


这样,银行和客户之前就行成了一个对赌关系。投资者不会长久地占据有利的一方。


具体而言,目前房贷基准利率为4.9%,而LPR为4.85%;首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点(不过就当前形势看,加点可能性高,至少,没有下调的可能性了);二套房贷加60个基点后为5.45%,相当于基准利率上浮11%——对于二套房,总体来说还是收紧和压制的。


综上而言,央妈此次新政,一方面甩开了房贷利率的牵绊,另一方面抑制了利率盈利的机会。总体而言,对于资金缺乏的投资者,这个利率并不友好;而对于此前可以打折贷款,未来也成了泡影;最重要的,贷款政策变化,导致资金缺乏者难以进入楼市厮杀,“房住不炒”的基石又被夯实了一些。

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