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[买房交流] 全球房价集体降温 这是又一轮危机的前兆吗?

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发表于 2018-8-8 15:14:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
  2018年,距离上次全球经济危机已经过去整整十年。随着美联储的稳步加息节奏,全球利率也开始普遍上扬。这无疑给无论是刚需买房还是投资性房地产市场都蒙上了一层厚重的阴霾。

  从伦敦到悉尼,从北京到纽约,这些一直以来备受关注的网红城市无一例外的面临了房价骤降的尴尬局面。

  一方面,税收政策变化抑制了购房者的需求,另一方面,房价与居民的负担能力落差扩大,再加上贷款利率和标准收紧,这些因素共同冲击了市场。低压情绪在全球蔓延,带来的是联动的威胁和看不见底的恐慌。

  中国指数经济研究院数据显示,2018年上半年,全球房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。

  在未来很长一段时间内,供求关系的平衡仍然是全球房企和政府政策调控之间必须直面的博弈。

  澳大利亚房价跌跌不休

  7月,澳大利亚房市暴跌,悉尼和墨尔本这两大重镇的同步重创下跌是导致这一惨状出现的最直接原因。在此之前,澳大利亚的房价已经连跌了9个月。

  根据CoreLogic Inc.在本周三发布的数据显示,2018年7月澳洲房价同比下滑1.6%,创下自2012年8月以来的最大跌幅。与此同时,由于中期资本增长前景堪忧和抵押贷款成本较高,投资者也将面临租金下跌的压力。

  更糟糕的是,澳大利亚年度房价下跌空间还在持续扩大,短时间内还未看到这种颓势暂停或者反转的迹象。

  而这一切,与澳大利亚政府已推出的一系列调控措施不无关系,包括收紧贷款政策、提高按揭利率、限制房地产投资等。早在去年3月,澳大利亚审慎监管局(APRA)就出台新规,要求银行将纯利息贷款占新增住房抵押贷款的比重从40%降至30%,并将投资性房贷控制在10%以下。

  越来越高的成本和越来越低的信贷流动性都将持续利空房地产市场,进一步引发“微型信贷危机”,从而对房价造成更大的负面积压。

  BIS Oxford Economics更指出:“澳大利亚对投资房地产市场调控的加深,尤其是对外国人投资房地产管控的加深,都将会让该国房地产雪上加霜。”

  “流感”下的全球房市

  最害怕的不是坏天气,而是不知道坏天气会持续多久。

  对脱欧的担忧一直是英国未来经济摇摆不定的重要影响因素,叠加经济增长放缓和高价抑制的需求,使得伦敦的房价开始下跌。

  据Savills Plc 的调查显示,伦敦市中心最佳地段的房价自2014年见顶以来已经下跌近18%,其中一些房屋的价值缩水幅度高达三分之一。而伦敦高档住宅区受市场下滑的冲击最大。尽管销售不断下降,但是很多房东还是挂出了急等出售的广告,试图尽快从房价下跌造成的资产减值泥潭中尽快抽身。

  在隔着大西洋的彼岸,美国最繁华的曼哈顿,房屋销量已连续三个季度下降。据彭博数据显示,第二季度末市场上有近7000套房源,比去年同期增长11%,但销量下降17%,至2600套出头的水平。

  新房数量还在不断增加,库存数量还未完全消化,趋化速度缓慢导致供大于求,这也使得潜在买家要不持观望态度,要不变得更加挑剔。

  受制于特朗普新税法的出台,未来3年将有80万人离开纽约和加州,这将对当地房产市场造成毁灭性打击。而向来强势的豪宅市场如伦敦一样,也遭遇了金融危机后最大降幅,销售创十年新低。

  而与美国毗邻的加拿大,在这场降温潮中同样无法幸免。据温哥华地产局最新公布的数据显示,7月当地住宅销量环比下跌14.6%,同比跌幅则达到30.1%。当月成交套数仅为2070,创2000年来新低。

  根据温哥华地产局负责人Phil Moore对数据进行解读时称:“由于当前市场活跃买家数量的急剧下降,房屋价格也随即进入下行空间。”

  通常情况下,夏季本就是房产成交的淡季,而今年的情况相较往年更显惨烈。尤其是自今年二月,温哥华政府开始分别提高了海外买家的投机税率到20%和征收房产总额1%的房屋空置税后,都使得房价下跌的这层阴霾暂无褪去的可能。

  在全球绝大部分热点城市都遭遇降温甚至寒潮的艰难处境时,新加坡的房市连续四个季度上涨,成为房产界的一股清流。

  中国:巨大的是市场背后是巨大的宏观调控

  毫无疑问,不动产投资在中国人的资产配置中仍然是重中之重,国家通过有形的手对房地产市场进行的宏观调控从未停止过。重锤之下,必有反应。

  根据央行7月13日公布的2018年上半年金融统计数据报告显示,6月末,广义货币(M2)增速分别比上月末和上年同期低0.3个和1.1个百分点。与此同时,社会融资规模存量增速也持续走低。这意味着,央行在金融各方面加强监管和去杠杆政策效应正在逐步显现。

  地产商要不加紧去库存卖房子获得回笼资金,要不在外部加快融资让自己快速回血。而这两种途径,在当下看来,哪一个都举步维艰。

  金融去杠杆和外部贸易摩擦未见好转,中央对地产商高压连续还贷的调控也未收手。不仅在买房资格上进行多重限制,在住房抵押贷款上也出台了更多的调控指标,对过热房价的严防狠打已经导致一二线网红城市房价步入销售冻结、价格下行的境地,甚至促使今年的销售面积降至历史低点。

  除此之外,一手房于二手房的价格倒挂也让供给面出现了扭曲。一些面临严重融资困境的开发商现在正以低于二手房的价格出售新房,从而换来短暂性的资金回笼以防失血过多导致崩盘的极端情况。

  楼市调控不断加码还表现在房贷利率的不断上升。根据融360数据整理显示,目前国内房贷利率在经历了5连涨之后,平均利率是5.65%,而下半年房贷利率有望升破6% 以上,甚至达到7%。无论是一二线的热点城市,还是刚刚炒红的三四线,房价的下跌也只是时间的问题了。

  据《经济日报》国家统计局新闻发言人毛盛勇日前表示:”今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高,所以,要因城施策,精准调控。”

  夏天来临,防暑“降温”,无论对于老百姓,还是对于下半年经济的良好运行,“稳”,就是最大的好事。

  十年之后,“我们不一样”

  今天,与08年由次贷危机引发的全球经济危机已经整整相距十年。与曾经管理层看任风险并被动地卷入到危机中不同,各国政府早已练就打怪升级的本事,防患于未然。

  这一次全球一线城市房产成交量的骤降与各国政府提前进行宏观布局不无关系。

  中国政府对房地产市场的调控在近2年持续加码。无论是十九大报告,还是两会的政府工作报告,中国政府对房地产市场的基本定位是“只住不炒”,限购和限交易两手抓,目的就是要让国内房地产市场回归到以消费为主导的市场。

  而欧美国家,在经历了十年前的那张经济浩劫之后,同样是未雨绸缪。

  美国于去年第三季度开征房产税,税率一般为1%至3%。今年3月,伦敦政府也“借鉴”了中国经验,开始着手限购,对于35万英镑以下的房产,将向海外买家设立三个月限售期。

  政府主动为房地产市场挤泡沫,也是从侧面降低房企的负债水平,把社会资源和精力更好的分配到实体经济等关乎国计民生的领域和行业,从根源上抑制不必要的泡沫造成的虚假繁荣,也不再过分担心泡沫被戳破以后所面临的像08年一样的经济闪崩。

  此外,监管层也从未放松过警惕。银监会审慎规制局局长肖远企此前也公开披露,截至2017年末,我国商业银行核心一级资本充足率为10.75%,一级资本充足率为11.35%,资本充足率为13.65%,较2016年底略有上升。

  无独有偶,欧美主流国家商业银行的资本充足率都显示了上扬。

  根据中国工商银行城市金融研究所数据显示,截至2017年末,富国银行、摩根大通等美国4大商业银行普通股一级资本充足率除花旗银行外较2016年末均进一步上升,普通股一级资本充足率普遍高于11%。

  英国情况基本与美国保持同步。据新华社数据显示,除了渣打银行之外,其他四大银行的核心资本充足率分别较2016年底上升了0.7%、1%、0.5%和2.1%,总体商业银行核心资本充足率已经达到了13.4%,比10年前增长了3倍。

  各国商业银行基本保持了同一基调,在抗过了内部的压力测试后,一致提高了资本充足率,增强了抵御外部风险的能力。

  与此同时,CDS、ABS等这些次贷工具规模的缩减也从另一方面收紧了可能发生的潜在联动风险。自2017年以来去杠杆取得初步成效,信贷偏离其趋势的缺口有所收缩, 使得“紧信用”的宏观审慎管理更具有结构性和针对性。在打破信贷与房地产相互强化的顺周期性问题上,各国政府从未停止其宏观调控的脚步。

  十年一轮回,可是这一轮,无论是欧美发达国家,还是发展中的中国,早已不再守株待兔,而是在此前被动而深刻的血泪教训中汲取了经验,选择了主动出击。

来源:华尔街见闻网

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